房地產亂象之裝修款到底是不是房價

時間:2019-06-18 來源: 作者:孟冰,劉悅 瀏覽: 打印 字號:T|T
  作為事務所房地產與建設工程部的律師,我們在日常業務中,會處理較多與房地產開發有關的爭議。近期,有一類案件引起了我們的關注。

  即在商品房銷售合同中,因合同總價被拆分為毛坯房價格與裝修價格,由此引發的商品房買賣合同糾紛。

  據我們分析,此種糾紛的出現,大背景是近年來一線城市和熱點城市的房地產價格上漲較快,導致國家出臺相應的政策調控房價,各地方政府亦隨之出臺一系列關于商品房銷售的限價政策,以達到控制房價過高的目的。但另一方面,各地方政府的財政收入又倚重土地出讓的收入,所以往往以較高的價格出讓土地。開發商以高價競得土地后,完成商品房開發建設,在辦理預售許可證時,應當向當地建委提交預售方案,且該方案中應當包含預售價格。如預售價格過高,當地建委不予頒發預售許可證。開發商為取得預售許可證或銷售許可證,常以較低價格進行報備。為保障其利潤,開發商在實際銷售中,就采取了拆分房價的應對措施。即開發商會同時與購房人簽訂兩份合同,一份是用于網簽的購房合同,另一份則是委托裝修或者車位合同,房屋的市場價與政府指導價之間的差價,就被計入裝修合同的“裝修款”或者車位合同的“車位款”中。因該“裝修款”或“車位款”實為房價的一部分,并非真實反映裝修或車位的價值,而是高于其價值,故購房人在收房后,以“貨不對板”為由,要求開發商退還差價。糾紛即由此而來。

  下面,我們將通過對在相同政策背景下,出現的兩起同案不同判案例的分析,闡述我們對此類問題的處理意見。

  【案例】(2017)蘇01民再11號

  多名購房人訴南京富力房地產開發有限公司退還裝修差價,得到再審法院的支持,引發了九家知名房地產企業的極度不安,聯名上書至江蘇省高院院長,請求審慎判決,避免引發群體性惡意訴訟。

  基本案情

  富力公司向當地建委申請預售許可證時,以精裝修進行報建,在預售方案中寫明4500元/平方米的精裝修標準,并在網上進行公示。但向購房人銷售時,雙方簽訂商品房買賣合同及附件中,約定富力公司在簽署本合同及其附件及其他雙方正式簽署的相關協議之前或之后,通過報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網絡等媒體或其他方式發布的廣告、宣傳資料以及展示樣板間、沙盤所示內容,不是富力公司的要約或承諾,不是買賣雙方合同的組成部分,不對確定該房屋價格產生重大影響,均不作為雙方確定權利義務的依據,其中涉及的資料、圖示、數據等均以政府主管部門批準文件及交付時實際情況為準。富力公司稱,商品房預售方案中4500元/平方米的價格,實際為其商品房銷售價格的一部分。但購房人認為,富力公司公示的精裝修標準是富力公司交房時應當達到的標準,所以在收房時認為房屋裝修質量存在問題,要求進行鑒定并退還裝修差價。

  購房人起訴到法院后,一審法院判決富力公司對涉案房屋質量瑕疵進行維修,駁回了購房人退還裝修差價的訴訟請求。二審法院認為,商品房買賣合同及補充協議雙方當事人意思表示真實、合法有效,應當按約履行,故駁回上訴,維持一審判決。而再審法院認為,根據《江蘇省城市房地產交易管理條例》第十三條規定,《商品房預售方案》中明示的裝修單價信息,應作為雙方合同權利義務的內容。故《商品房預售方案》載明的裝修單價信息對富力公司具有法律約束力,富力公司應當退還購房人部分裝修差價。

  【案例】(2015)穗中法民五終字第5320號

  一審、二審法院均駁回了購房人要求退還裝修差價的訴訟請求。

  基本案情

  購房人與廣州碧桂園公司簽訂《商品房買賣合同》、合同附件一至七及補充協議(附件七)附錄一至三。在前述商品房買賣合同簽訂當日,購房人作為甲方、雅駿公司作為乙方、碧桂園公司作為丙方,三方簽訂了《委托裝修合同》及合同附件一至三。合同約定:甲乙雙方一致同意甲方委托乙方對涉案房屋進行裝修,并一致確認乙方按本合同附件一裝修戶型平面圖和附件二裝修內容和設備標準對房屋進行裝修裝飾,由乙方包工包料完成,甲方應向乙方支付的裝修費為221592元。經驗房后購房人認為,碧桂園公司不能提供合同約定和法定收樓所必須的文件,涉案房屋裝修存在質量問題,裝修價值大大“縮水”,并以此為由拒絕收樓。后購房人對涉案房屋辦理了收樓手續并已實際入住,但向法院起訴,要求碧桂園公司、雅駿公司連帶賠償購房人實際裝修差價損失。

  一審法院認為,結合當時的房地產市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料及當事人陳述等事實,雖然購房人與第三方簽署裝修合同,但裝修費用反應的并非是真實的裝修成本,而是房價的一部分,毛坯價格與裝修價格共同構成涉案房屋的總價款,故判決駁回了購房人的訴訟請求。二審法院認為,從《委托裝修合同》內容看,合同內容異于日常的裝修合同,各方當事人缺乏對裝修條款的明確約定,雖然約定了裝修價款的總額,卻沒有關于金額如何構成的約定。結合當時的房地產市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料,一審法院認定裝修合同所約定的裝修費用反映的并非真實裝修成本,而是房價款的一部分,其與毛坯房買賣合同所約定的價款,共同構成涉案房屋的總價款并無不當。因此,二審法院維持了一審判決。

  律師觀點

  對比以上兩個案例,我們發現,兩個審判法院的審判思路并不相同。南京富力案再審的判決思路,僅局限于對合同條款本身的分析與理解,而廣州碧桂園案的判決思路,則結合了國家政策背景、市場大環境、保護交易原則、誠實信用原則。

  我們認為,我國民商事法律的立法目的,是保護民事主體的合法權益,維護社會和經濟秩序的穩定。基于房地產行業的現狀,廣州碧桂園案法官的判決思路,更有利于房地產行業的健康發展。

  法院的判決結果對社會的影響力較大,對于民商事交易市場秩序的穩定也有一定的引導作用。在民商事活動中,我們應當尊重契約自由、契約正義原則。契約自由是基礎,通過尊重契約自由,充分發揮市場主體的能動性,促進提升市場經濟活力、增加社會財富。而當事人是自己利益的最佳判斷者,是否公平,應由當事人自己來決定。除非當事人的意思自治違反了法律的效力性禁止性規定,只要當事人的意思表示是自由、真實的,那么合同就有效,就應當按照合同約定的內容履行。而法官的職責,就是判斷何為當事人真實的意思表示,而不是代當事人做出該意思表示是否公平的判斷。

  南京富力案中,開發商雖并非以拆分房價進行銷售,且以裝修價格進行了報建,但該裝修價格與毛坯房價格一起,構成了其銷售的商品房的真實價格,這屬于開發商為應對現有政策的而采取的措施。而對于購房人來講,其對政府的限價政策、當地商品房的價格水平應當是明知的,其愿意接受毛坯房價格加裝修價格作為其購房總價,應是其真實的意思表示。不顧當事人簽約時的真實意思表示,機械地按照合同條款判決,不但有違誠實信用原則,也會引發其他購房人紛紛效仿,甚至造成有些樓盤出現上午開盤、下午維權的情況,成為了房地產行業交易中極為不穩定因素。

  因此,我們認為,在現有的政策背景下,人民法院再處理類似案件,應該從維護房地產行業交易秩序穩定的角度出發,參考廣州碧桂園案法官判決時的考量因素,綜合考慮購房人是否對開發商規避國家政策的行為明知(規避國家政策的行為會導致開發商受到行政處罰的情形,在本文中不進行闡述),并且在明知的情況下與開發商簽訂了商品房買賣合同、附件、補充協議,本著誠實信用的原則處理案件。同時,將市場大環境及開發商在高價獲得土地、高開發成本和資金成本的情況下的合理利潤等,作為案件的考量依據。

  另一方面,房地產開發商在應對國家政策時,也應當謹慎選擇相應措施,比如參考廣州碧桂園案中開發商采取的與第三方另行簽訂裝修合同的方法,但應該指出,此方法雖然在合規性上較安全,但基于合同相對性原理,其裝修差價被判賠可能性反而會加大。